最近房地产市场是比较热闹的，有些城市的继续着自由落地运动，有些城市却悄然的出现了局部回暖。但我认为在看到短期走好的时候，也千万不要忘了楼市的长期趋势。

　　其实在当前阶段，房地产行业已经是迎来一个历史性的转折。在过去的二十年，国内房地产的大牛市，是由经济发展、人口增长、信贷扩张等多方面的因素共振导致的，从而引发了国内房价的只涨不跌。

　　但近些年房地产行业的发展环境在不断发生转变，人口增长的转折、人均居住面积的增长、金融信贷政策的波动等等。在诸多方面因素的变化的汇集下，也就意味着国内房地产历史性转折的来临，楼市面临以下大变局。

　　支撑房地产发展的长期因素是人口，人口发展特征的变化对房地产的影响是最为深远的。但第七次全国人口普查的数据告诉我们，国内人口增速减缓、且老龄化将越来越严重，2022年全国人口甚至出现了近年来的数次负增长，2023年的人口减少幅度加大。人口增速减缓将在未来直接减少房子的需求。而老龄化将影响房地产的需求结构。

　　具体来看，如果人口增量上不去，或许十年后的年轻人就不需要自己买房了，因为父辈都留有房子住。另外，大家的生育愿望不高的话，家庭会继续呈小型化发展，改善型的需求也将会萎缩。

　　在98年房改之后，在相当一段时间内，国内都是缺房子的，大多数城市的住房市场都呈现供不应求的局面，这也导致了房价快速上涨。

　　但这么多年过去之后，各大城市大搞房子建设，源源不断供应很多房子，以致于国内人均居住面积已经突破40平方米。目前的住房市场的情况是大多数城市已经是供大于求了。

　　目前中国的房子建设能力应该可以稳住世界第一，未来住房供大于求的问题只会越来越严重。这样决定大多数城市的房价难以再像过去一样上涨了。

　　在过去的20年，中国经济也经历几次较大的困难，但每次困难之后，房地产无疑就被作为刺激的经济发展的手段，被戏称为“夜壶”，而每一次的刺激也就导致了房价新一轮的上涨。房地产行业曾被定义为中国的支柱行业，在一定的历史时期内，为支持中国经济的发展起到重要的作用。即便是后来不再有支柱产业这一说法，实际上房地产行业在相当长一段时期内对经济发展起到重要的支撑作用。

　　但是今非昔比，高房价的问题逐渐显现出来。以及房地产行业持续发展的弊端也出来了，一个国家的硬实力最终还是依赖于科技实力。如今，高层对改变经济对房地产依赖的决心很大。所以在本次疫情对经济如此的冲击下，即便房地产对中国经济的作用仍然很大，但始终没有启动房地产来拉动经济发展。

　　房地产作为刺激的经济的主要手段已经一去不复返了。虽然最近房地产的利好政策很多，但是也只是为了让房地产下行的市场能够稳定下来，不至于拖累经济复苏的后腿。

　　人的行为是具有群体性特征的，乐观心态容易感染，而悲观情绪更容传染。人在非理性下往往都难以作出正确的决定，但如果群体都处于非理性下，那么非理性的决策反而可能是理性的。这对于阐述当前房地产市场的心理是非常恰当的。就在几年前，不少人还坚信房价“只涨不跌”，如今市场心态却发生了大逆转，很多人都会认为未来房价会跌跌不休。而这种心理一旦形成是很难再短时间改变的，因为市场的走势会逐渐强化大家这种心态，就如同之前楼市在牛市一样，大家都想着买房，而在未来或许是有房的人都在想着何时卖房了。

　　所以，千呼万唤始出来，大神终于开号了。已经有一部分朋友听说过这位大神的事迹了。在这里也分享一下，大家速速来围观大神的表演。

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