近期，关于房屋租金要缴税的消息，传得沸沸扬扬。起因是9月15日《住房租赁条例》（以下简称条例）将开始生效，其中明确规定，出租人或经纪机构应当去备案，出租人不办理租赁合同备案的，承租人可以办理备案。未按规定办理备案的，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款。条例还明确，租赁合同备案要与税务等部门建立信息共享机制。

　　于是，就引发了市场的联想：有了合同备案，再把信息推送给税务部门，缴税就具备了技术条件。这种理解经不起推敲，大家别被带歪了节奏。事实上，即将施行的条例明确的是合同备案制度（这也是条例最大的看点之一），并非即将“全面向房东征收税款”。那么，租赁合同为何要备案呢？本质上，在行业管理部门搭建的平台上备案，是保障租赁权益的基础。

　　租赁合同备案，就好比买房登记一样，都是赋权的前提。买房并到不动产登记部门办理了登记，才能证明房子是你的，并依据颁发的不动产权证享受买房赋予的权益。比如，子女要就近接受义务教育，学校会要求你在不动产登记平台上查册，证明你的房子在学区范围内。租房也是如此，只有租赁合同备案了，租赁各方的权益才能获得条例的保障。

　　对租客来说，过去经常出现克扣押金、随意涨租、房东随意进入室内、设施坏了维修不及时等；对房东来说，过去也经常出现租客交租金时一拖再拖，甚至直接跑路，欠了水电费、房租，押金根本不够；不爱惜房子，垃圾遍地，猫屎一地，臭气熏天。由于没有法律的保障，加上合同没有备案，租赁属于双方私下里的行为。出现上述争议，也无法通过法律渠道解决。

　　租赁合同备案了，就获得法律上的保障。比如，条例第十条规定：“出租人收取押金的，应当在租赁合同中约定押金的数额、返还时间及扣减押金的情形等事项。除租赁合同约定的情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。”也就是，除了合同中约定的情形，罗列了因租客原因导致设施损坏要扣除押金外，设施其他损坏均非租客原因，房东不得扣押金。

　　这样，打击“提灯定损”等克扣押金的行为，就有了依据和保障。另外，租赁合同备案了，租客才能据此享有子女就近接受义务的权益，“租购同权”才有基础。同样，合同备案也是对房东权益的保障。比如，条例第十一条第二款提出：“承租人安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线。”有了这样的规定，如果碰到了不爱惜房子的租客，房东就有了法律武器。

　　还需要指出的是，出租房屋相应的税费政策，已是实施了数十年的规定，并未因条例出台而调整，更没有新增“房东税”。个人或企业出租住房，涉及物业的经营、收入所得，那就与增值税、所得税、房产税等密切相关。有了收入，自然要缴税，特别是缴税才能享有公共服务，这是正常逻辑。当然，租赁是民生行业，“低税率、能免则免”是一贯的逻辑。

　　根据相关税收规定，个人出租房屋，月租金在10万元以内的收入，增值税、印花税和费等都免征，主要缴纳房产税、个人所得税。目前房产税的法定税率是4%，多地在此基础上减半征收，即为2%；个人租金收入所得税的税率是10%，但多地按0.5%的税率核定征收。有人说，未来可能会按10%来征收，笔者认为出于壮大行业、培育生活服务业等考虑，不可能按10%征收。

　　个人觉得，国家更看重的，还是住房租赁在内循环中“流量入口”的地位，即通过规范租赁行为，保护租赁权益，把这个市场做规范、做大，从而驱动租赁激发的内需。目前，我国有2.7亿人租房居住，未来将增至3亿人，这是增量住房需求的主体。若这3亿人实现长租（目前平均租期仅8个月左右），不管是房屋“适租化”改造，还是租客安定下来后驱动的生活消费，“先租后买”的住房消费，这个体量是巨大的。若施以重税，则会抑制这个市场。

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